三四线城市房价还得涨 但多套投资还得慎重为好

央行《2017年第三季度中国货币政策执行报告》上周五发布，报告披露了2017年第三季度货币信贷情况和政策执行情况，信息量很大。

在M2增速上，报告数据显示第三季度M2增速持续下降，同比增长9.2%，较6月底低了0.2个百分点，而且到10月末，M2增速更是降至8.8%。

这跟当前金融体系去杠杆关系密切，在这一背景下央行减少了对金融机构的股权投资，加上M2基数本来就大，增长放缓就成为必然。而且从市场反应来看，从年初开始，就明显感觉到市场上钱变少了。

不过，央行在季报中也透露，M2增速下滑为正常现象，流动性确实会受到影响，但市场持续缺水的可能性不高，投资者也无需过于敏感。另外，对于证券市场，央行还创造了63天期逆回购操作来补充流动性不足的问题。

楼市方面，报告透露的信息依然是收紧流动性，严防资金违规进入楼市，棚改仍将继续。楼市大趋势在未来一段时间估计不会改变，但三四线城市会被棚改货币化安置间接注入流动性，楼市自然受益匪浅，很难说不会继续涨。

具体来看

数据显示，第三季度人民币中长期贷款比重增加，但住户贷款增速有所放缓。其中个人住房贷款9 月末增速回落至 26.2%，较年内最高点低10.6个百分点，不过，非住房消费贷款大幅增加，前三季度增量为 1.9 万亿元， 同比多增 1.1 万亿元。

可见，即便政策有意缩减个人住房贷款，减少银行资金流入楼市比例，但依然有大部分资金以消费贷形式违规流入楼市。要知道消费贷一般用于旅游、综合消费等，基本上花不了太多钱，而报告期类消费贷激增，十有八九是违规进入楼市，这也就能解释为什么近段时间监管层严查消费贷。

监管层一边控制银行资金流入楼市，银行一边又变相让资金进入楼市这肯定是有问题的。另外，在房贷利率问题上，受政策及流动性收紧的影响，今年来多家银行上调了房贷利率，买房成本进一步增加。

而且跟企业贷相比，房贷的优质性似乎有所降低。据报告，9月份非金融机构及其他部门贷款加权平均利率为5.76%，同期个人住房贷款加权平均利率为5.01%。

说明相比房贷，企业贷更为赚钱，而且更利于回收流动性，这对当前楼市来讲无疑是巨大利空。在提高居民购房成本的同时，也进一步稀释居民加杠杆购房的可能性。

再来看三四线楼市

对于三线城市，主要是棚户改造，也就是货币化安置。报告在阐述“发挥信贷政策的结构引导作用”时，表示还将继续做好棚改工作，而棚改目前基本上是在三四线及以下城市展开。这对当地棚改居民来讲，能带来更多的现金，自然是一件好事，但对当地楼市未必。

目前国内棚户区改造主要是货币化安置，可以理解为央行间接向地方投放流动性。据报告数据，前三季度，央行向三家政策性银行提供抵押补充贷款共4839亿元，其中第三季度发放1254亿元，9 月末抵 押补充贷款余额为 25365 亿元。算上货币乘数(5.4倍)，市场上差不多能衍生出十几万亿的资金(基础货币即贷款余额×5.4)。

虽然这些钱不会全部流入棚改区，但即便只有部分流入，资金量也不少。所以大量的钱流向三四线城市，到了棚改居民手里怎么花就成了一个问题。苦于没有合适的投资渠道(或者说投资意识不够)，在多种因素(比如观念因素)的作用下，买房成了一个不错的资产配置选择。

于是，央行通过棚改向市场投放的流动性，很快又通过房产回到央行手里，在完成去库存的同时，棚改区的房价也水涨船高。这也是为什么今年来在一二线城市房价滞涨甚至微跌的行情下，三四线城市的房价反倒逆势上扬的原因之一。

但这笔纸面财富在未来是继续升值还是直接砸手里，就得看当地经济发展状况，及人口净流入比例是否足够大。如果当地人口净流入出现负增长，人越来越少，那这些地方的楼市可就要留心了。毕竟没人没钱，房再多也没法交易，没法交易的资产是没有价值的。

所以，对于三四线城市的楼市，是否具备投资价值的评判标准很直接：目前来看，城市圈范围内，距离中心城市越近(前提是中心城市有足够多的人口净流入)，房价看涨的几率就越高。

投资方面，如果你仍希望投资一套或几套，在目前行情下还是慎重为好。自住另说。