华誉景观·2015年度中国房地产卓越100榜的发布仪式

2016-03-22 11:20

陈诗涛：大家好，现在由我发布华誉景观2015年度中国房地产卓越100榜。

我们认为未来是一个认知商业的时代，人们将借助认知计算进行感知，并通过大规模的比对以及科学的算法，形成能够思考并且预测未来的商业模式。基于此理，观点地产新媒体的数据研究部门，长期跟踪房地产企业的动态、行业的动态和宏观经济数据，并在此基础上提炼了大量的市场数据，进行建模。同时我们做了很多的深度分析，在此基础上构建出完整的卓越100的指数体系。在不同的时间点，我们予以发布。本次我们将发布的是关于中国房地产企业2015全年表现力深度报道。我们甄选的企业是北、上、广、深和2015在房地产发展活跃的二线城市，所有的企业2015年在中国有项目运营的房地产开发企业和专业机构，包括配套的产业。这里我们发布的运营时间是指2015年全年，1月1号到12月31号，其中财务数据，上市公司截区的是中报，到6月30号。我们的数据来源有三个地方，第一个是企业的自行申报，第二个是上市公司公开的数据，第三个是第三方机构提供的数据，如果这三个渠道我们都无法识别，我们对这家企业将予以放弃，当然我们也尊重企业，对一些数据不愿意公布的时候予以保密及支持。

我们的品牌管理指标，就是商业模式的调研方法，我们采取了行业问卷和在线络调查，回收了有效问卷10775份，较2014年的8233份有显著的增长。这里讲一下排名的顺序，如果企业的总分得到同分值，我们将以销售业绩为降序排序。整个榜单我们筛选了197家，到初步入选，到最终入选，我们发布的总榜单有三个，其中卓越100榜入选了100家企业，上市公司30强入选了30家上市企业，包括非内地房地产卓越榜。第二个是我们的分榜单，包括了4个：品牌价值、管理与团队卓越奖、商业模式，还有房地产销售30强。第三大类是单项奖，第四大类是区域榜。

大家其实比较关注这100家企业是如何产生的，我们有4个指标，4大体系，第一个是运营指标，其中销售业绩占55分，包括销售面积、土储和总资产，还有品牌指标占据了15分，包括品牌认知度和社会贡献，同时还有管理团队建设。第三个部分是商业模式，品牌的独特性占据了4分，核心生产方式是3分，营销方式与创新和资金应及融资各占4分。大家可以看一下这些榜单，之这100家企业，第1名是77分，第100名是7分，我们感觉这个阶梯分化还是比较严重的，万科连续7年是第一名，当然它得77分相比前几年是大幅下降的，它的运营指标是拿了满分，但是在品牌模式管理方面是下降的。

第二个榜单是上市公司30强，这次卓越100榜里面有70家上市公司，这30强应该是全中国上市公司中最值得表彰的，可以看到这30家的分值相差不是太大，而我们的上市企业得到资本市场和投资者的认可最为关键，所以我们的财务指标体系在这里是占据了25分，销售业绩是30分，财务指标里面，资产负债率占5分，毛利率、经理率、流动比例和净资产收益率各占4分，品牌指标、管理与团队和商业模式的15分没有变化。大家应该看到，作为双冠王的万科今年是第一名，比中海多1分，作为龙头企业绿地，在财务指标上的得分非常低，只有9分。

第三个榜单是非内地房企。往年入选的有10家，今年仅6家，原因很简单，2015年港资和外企在减弱内地的投资，我们根据他们在内地的业绩，包括销售、租金收入，还有投资规模、进入城市量、项目数量和土储，最后我们甄选了6家，九龙仓连续3年是冠军，第二名是凯德，目前在国内管理的资产超过2000亿人民币，第三位是恒隆地产，在商业地产的表现确实值得推崇。第四名是新鸿基，第五名是太古，第六名是长实。

在分榜单方面，品牌价值是企业的根本，前三名分别是万科、保利和星河湾。而我们的管理与团队，前两名是换了企业，我们看到的是恒大和融创，这两个企业的团队在2015年狼性的管理和团队的打造还是比较成功的。而在商业模式上，前三强又换了，第一是碧桂园，第二是华润置地，第三是大连万达，大家应该感觉到这三家企业，在去年不断地转型，也不断地向境外扩展，企业的模式还是值得肯定的。而我们的销售30强，排名第一的万科到了2600亿，而第30名的销售额只有295亿，所以落差还是非常巨大的。

我们也列了一些单项奖，包括橱柜的集采首选品牌欧派，还有房地产营销最佳合作伙伴好屋中国。在2015年，全中国有11个城市的房地产发展是比较活跃的，北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘、杭州楼盘、南京楼盘、成都、福州楼盘、厦门楼盘、重庆楼盘和武汉楼盘，这些城市我们做了区域榜单的发布，所有的指标，包括运营指标、品牌指标、管理指标和商业模式，权重有所调整，但是口径与主榜单是一致的。大家手上也拿到我们这本纸质的报告，前面我们对数据和图表进行了盘点。

最后简单地点评一下，刚才陈主任和朱会长大量讲过，2015年我们定调为去库存，我们看到大型房企的市场占有率逐步扩大，其中在国家统计局统计，2015年销售总额是8.73万亿元，入选的100家企业的销售额已经达到了3.49万亿，占到总的比重是39.93%，接近4成，万科录得2614亿销售额，占到市场的3%。而我们的卓越100榜前10强的企业，占比达到17.57%。2014年进入2000亿的有2家企业，2015年有3家，到1000亿的还是7家，但是500亿已经增加到了9家，2015年我们认为应该进入千亿的是华润。另外我们认为并购时代的来临，宝万之争推动了行业的反思和前行，去年在并购里面，恒大从2014年的1315亿增长了53.1%，到了2000亿。大家看这个图表，我们找了2015年5个代表性的案例，其中有3个都跟恒大有关，另外一个是万科和中民投，包括最近中海和中信的并购，如果谁不并购，可能最后是会被淘汰的。另外一个，所有的房企都说返回一线，一线城市确实资源有限，我们调研中小企业的过程中，感觉他们确实非常困难。这是上市房企的融资对比图，2014年有6家完成融资，发债是235亿，融资环境在2015年有所好转，但是我们看到财务数据，海外的债券其实是受损的，上市企业的30强里面，平均的资产负债是73.8%，比2014年稍微降了一点，流动比例和速动率均有所下降，说明去库存道路难行，平均的流动率是0.66%，平均的速动率是0.52，这个数据大家用得不多，但是我们一直在用，我们请教了很多分析机构，这里我们觉得1.0是安全系数，但是在行业里面我们发现有一家只到了0.18，而且我在开幕式上讲过，房地产作为一个含金量不高的行业，随着经济的下行，房地产的盈利能力应该是进一步下滑的，入选30强的平均毛利是20.44%，比2014年降低了5.4个百分点，较2011年的42.73%大幅下滑。毛利比较高的是华夏幸福(600340,股吧)、中海和华润置地。净利率在30强中还是提升的，平均到15.6%，这里面有一些拉升，比如说瑞房比较独特，去年的顶豪热销。在财务指标方面一直维持比较好的是中海，它的财务指标到了23分，中海2013年的融资成本仅仅只有4.2%。去年的卓越100榜里面平均售价是10955元/平米，较2014年上升了900多元，这里面均价差距3万的是瑞房一家，1万到3万的有40家，房价走得比较低端的是建业地产和荣盛发展(002146,股吧)。

大家都在谈到房地产，肯定离不开土地，我们看到品牌企业都回归一线，所以一线还是层出不穷，大家可以看到部分城市2015年的土地出让收入，也看到2015年有4宗全国代表性的，这张表是全国的代表性的单价，土地储备方面，恒大连楼盘续几年第一名，有1.44亿平方米，紧接着是碧桂园和万达，接近1亿平方米，万科连续几年是不超过4000万平方米的土储，2015年万科的新开工面积是2127万平方米，所以我们在想，万科这个土储是不够两年开发量的，包括这次跟深圳地铁合作，是不是也有这方面的考虑，大家见仁见智。2014年的土储表大家可以参看一下。

未来将是一个资产重组年，也就是我们认为的大鱼吃小鱼，强强联合的时代，现在我们看到总资产进入5000亿以上的已经有4家，万达、万科、恒大和绿地，除了少部分的房企统计不到数据，进入千亿的房企有26家。在座的各位桌上有这样一份我们的纸质报告，我们稍后会跟观点地产杂志特刊一起邮寄给我们的会员企业，同时也会在我们的上发布，我们也会跟金融机构会员企业进行报告的发送，他们会作为一些对内地房企投资的参考指标。

今天我们正式把2015中国房地产卓越100榜发布，在这个榜单发布的过程中，我们得到了非常多企业和专业机构的支持，我们在此表示感谢，因为各种原因，这个榜单可能不一定特别完美，我们希望得到各位业内专家的指正，以助卓越100榜做得更加完善、科学、专业。