卓越100指数 | 广州一季度报告：最红三月量价齐升 广州房企出货抢收难言涨价

区域结构性库存压力和活跃的二手房市场交投让大部分开发商难以轻言涨价，抓住窗口推货走量，是大多数广州楼盘房企的选择。

观点地产 总是带着“理性”标签的广州楼市，2016年的开年终于比往年更热闹一些，呈现了量价齐涨的上升态势。

据阳光家缘统计，2016年第一季度，广州新建商品住宅成交22396套，同比上升39.2%；成交面积共250.39万平方米，同比上升36.3%；商品住宅成交均价为15780元/平方米，同比上升7.9%；全市成交金额395.13亿元，同比上升47.1%。

成交爆发的节点落在了3月份。从1月份7822套成交到2月份3832套成交，终于在3月份录得10742套成交高峰，创下2014年以来的三年新高。

尽管成交量显著上扬，广州房价却没有水涨船高。第一季度广州新建商品住宅成交均价同比上升幅度仅为7.9%，15780元/平方米的价格还是四个一线城市中最为亲民的房价。

区域结构性库存压力和活跃的二手房市场交投让大部分开发商难以轻言涨价，抓住窗口推货走量，是大多数广州房企的选择。

一季度销售保利继续占据首位 新世界入榜碧桂园失意

2016年第一季度，广州区域房企销售金额排行前十格局变化不大，连续五年蝉联广州市场销冠的保利地产(600048,股吧)依然是赢家。

不过，保利地产第一季度48亿元的成绩单并不算亮眼，其旗下住宅项目在第一季度均未能排入单盘销售金额前三，保利地产能够蝉联榜首之位主要凭借商业产品销售的大力支撑。

第二名和第三名依然是广州市场颇具品牌认可度的越秀地产和万科，广州本土老牌国企越秀地产主要依靠旗下南沙滨海花园项目的热销位居榜眼。

数据显示，2016年第一季度，南沙滨海花园以788套签，超过10亿元的单盘销售金额成为广州楼市单盘销冠。

万科虽然略逊于越秀地产，但在多个项目、多业态产品的销售组合下，以住宅、商业和办公产品的综合成绩单名列第三。

位居第四的中海地产在第一季度表现可谓有所突破，凭借广州仅有的两个在售项目中海花湾壹号和中海誉城便收获了近20亿元的销售金额。

富力地产、敏捷、雅居乐、新世界中国、绿地控股(600606,股吧)及合景泰富等入围前十的房企，在销售业绩上则竞争相当激烈。

政策催化中成交3月爆发 开发商涨价仍谨慎

自1月份起，广州楼市第一季度成交量开始呈现阶梯形逐步上升，政策无疑扮演了最强催化剂的角色。

2016年1月份，广州新建商品住宅成交7822套，尽管环比下降25%，但同比上升幅度达到15%；1月份成交面积共87.56平米，同比上升12%；商品住宅成交均价为15314元/平米，同比上升6%。

由于迎来宽松的购房政策，房贷利率达到史上最低水平，而且全面二孩政策落地，激发改善型换房买家入市，再加上广州的公积金贷款新政，无论是首次置业还是改善型购房者，都能享受降息及公积金贷款新政利好，开始触发购房者对楼市预期心理的转变。

2月份，全国楼市都因春节假期进入淡市。虽然出现环比回落，但广州楼市2月份成交量还是实现同比上升，新建商品住宅成交3832套，同比上升13%；成交面积共43.75万平米，同比上升12%；商品住宅成交均价为16591元/平米，同比上升10%。

行至2月底，楼市风向因政策信号开始变化。2月28日，广东省人民政府发布《广东省供给侧结构性改革总体方案2016-2018年》以及《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划2016-2018年》，掀起了广州房地产市场限购政策调整的舆论热议。

2月29日，央行降息；政策暖风中，广州2月底出现个别“日光盘”，点燃了3月份的“小阳春”。

3月份，广州新建商品住宅成交10742套，同比上升84%；成交面积共119万平米，同比上升82%；商品住宅成交均价为15823元/平米，同比上升8%。

3月份突破万套的成交量已经基本与2013年3月份持平，并且远远超过2014年及2015年3月份6266套和5842套的成交量，成为近三年来广州楼市最为火爆的三月。

虽然成交量创下新高，但广州市场大部分开发商对于涨价还是保持谨慎态度。

3月22日，保利地产副总经理兼东南片区董事长余英在2016观点年度论坛上就直言，今年交投火爆更多地体现在二手房市场，一手房开发商依然较为冷静。余英并称，大部分开发商当前的观点依然是“能走量还是要走量”。

广州楼市价格的走势，在接下来的二季度成交状况中将会更加清晰。

土地市场供应稀少成交冷清 年内计划推地84宗

与二级市场形成鲜明对比的是土地市场。截至2016年3月31日，广州第一季度累计供地11宗，用地面积共94.33万平方米，累计成交土地11宗，用地面积共162.14万平方米。

3月31日上午，广州市国土房管局公布2016年广州市经营性用地供地计划。2016年，广州计划推84宗地，居住地27宗，商业地57宗。

其中，27宗居住用地具体分布为白云区10宗、荔湾区7宗、番禺区4宗、海珠区2宗、黄埔区2宗、天河区和越秀区各1宗。57宗商业地具体分布为海珠区22宗、天河区20宗、白云区11宗、荔湾区2宗、番禺区和花都区各1宗。

从板块分布而言，2016年广州计划供应商业用地集中在金融城、琶洲、南站及白云新城等新兴板块，而居住用地则集中在中心城区白云、荔湾及番禺，且以旧厂旧城改造用地为主。

根据住宅和商业用地的体量及分布情况，2016年广州供地计划新增商业用地多以拉动新兴板块为主，而新增居住用地则倾向于缓解中心城区的供应不足。

事实上，2016年的供地计划也折射了广州楼市结构性和区域性的库存问题。

从产品结构来看，广州市新建办公和商业物业的供求关系较住宅物业更为严峻。统计数据显示，2015年广州新建办公物业供应面积为243.05万平方米，同比增加57%；成交面积为178.18万平方米，同比增加84%；供求比为1.36。

而2015年，广州市新建商业物业供应面积为123.45万平方米，同比微减16%，但仍是近年的高位；成交面积为62.36万平方米，同比减少16.2%；供求比为1.98，供过于求，且还有一直攀升的迹象。

住宅物业方面，广州库存则呈现区域分化状态。截止2016年3月31日，广州的可售和未售累计住宅存量套数为15.6万套，存量面积1908万平米，仍然保持在高库存水平。

按照2015年9月至2016年2月的平均销售速度来计算的话，广州新建商品住宅存量套数及存量面积分别需要20个月、19个月的时间才能去化，且以花都、从化超过20个月的外围区域去化周期更长。