地产经纪违规搞群租 房东起诉8月未果

中国经济上海楼盘4月11日讯记者李治国群租整治是城市治理的顽疾，作为国际大都市的上海近些年出台了多项政策法规完善城市治理，规范整治严厉打击群租行为。记者近日再次走访了位于上海市闵行区春申路3799弄春申丽园小区一处“二房东违规群租、业主维权8月未果”的群租屋，发现该群租屋案例即使经过三次执法整治、进入司法宣判等环节，租赁合约完全解除依然任重道远。

记者在群租屋现场看到，室内零乱不堪、违规堆砌墙壁被拆得满地都是，二房东购置的床、衣柜、写字台摆满房间，水、电、燃气已断，目前无房客居住，处于空置状态。该房屋业主王先生告诉记者，“去年8月我们发现房屋被违规群租，即与承租方二房东赵建立先生2016年1月得知赵先生系上海置巢房地产经济事务所投资人兼业务员沟通协商解约，至今已近8个月。期间，莘庄镇房管办及相关部门上门执法3次、法院调解1次，今年3月10日闵行区人民法院开庭审理了此案，3月23日做出了解约判决，由于诉讼周期比较长，目前仍然无法解约。”

据了解，上海市闵行区人民法院3月10日开庭审理了此案，法庭认定二房东上海置巢房地产经济事务所赵先生擅自将房屋分割、转租，违规群租，已构成违约，认定该房屋业主与地产中介二房东的租赁合同应于2015年12月8日起解除。

“然而，虽有司法判决，但合同的解除尚待时日，业主收回房屋更是不知何时。本判决于2016年3月23日宣判，被告当庭表示要上诉，案件如果进入二审，一般审理期约3个月，如果对方审判缺席，再加2个月公告期，到原告申请强制执行收回房屋，估计最快尚需6个月之久。”业主王先生说。

业主王先生告诉记者，“让人困惑的是，群租已被政府认定为是违法行为，业主积极配合政府整治群租，为何依据合同解约收回房屋已历时8个月仍未果？地产中介二房东赵先生明知自己的行为已经违反相关规定，也已经严重违约，又为何对一审判决不理不会、而试图利用漫长的司法周期继续使用房屋呢？”

记者从上海市政府2014年5月1日发布实施的《上海市居住房屋租赁管理办法》了解到，违反本办法第二十五条第二款规定，房地产经纪机构和经纪人员居间、代理不符合本办法规定的居住房屋租赁业务的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消上备案资格，并处以3万元以上10万元以下罚款。而住建部2011年颁布的《房地产经纪管理办法》，第二十五条也明确规定房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：改变房屋内部结构分割出租；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。违规从事此类行为的由县级以上地方人民政府建设房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款，对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。“显然，上述罚款金额相对于违规中介的群租收入而言太轻，如本案例中的二房东迟归还房屋所得收入远超其受处罚的付出，上述处罚显得不足称道。”业主王先生如是说。

负责此次群租整治的上海市闵行区莘庄镇房管办陈专员表示，属于自己的权力范围，目前只能拆除违规墙阻止群租，房管办目前的《整改通知书》及对群租行为的惩罚措施针对的只是房屋所有人，而不能对实施群租的承租人及中介有所约束，像本群租案例中的实施方二房东，目前的法规我们还没更好的针对性解决办法。

上海宏仑宇君律师事务所李云祥律师认为，群租整治是城市治理的顽疾，根源在于我们还不能做到快速彻底根治，比如本案例中实施群租的二房东拉长解约周期获得的收益远高于其付出的成本，隐瞒地产中介人员身份诱导房东签约然后层层转租的违规行为带有很大的隐蔽性；而专做房屋租赁不开展房屋买卖业务的地产中介又受不到相应的查处，社会危害更隐蔽、周期更长。李云祥律师建议，一方面，从司法体制建设方面看，在简易审理流程的基础上，像此类事实清楚、证据充分的群租案件，可以缩短审理期限,建立快速执行处置与冻结资产保障执行机制；另一方面，有关部门很有必要加大对房地产中介的监管力度，加强细化对二房东及地产中介群租违规的惩处更是刻不容缓。