通州商住限购落地 新建商办不卖个人

通州商住限购令终于落地。

5月5日晚间，北京楼盘市政府发布《关于加强通州区商务公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。

通知中称，自5月6日起，对通州商务型公寓交易必须符合以下条件：没有住房的本市户籍家庭或单身人士、已拥有一套住房的本市户籍家庭、在本市没有住房且在本市连续纳税满五年的非本市户籍家庭。

此外，对已拥有一套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍家庭、已拥有两套及以上住房本市家庭、纳税和社保不满五年的非本市户籍家庭将暂停出售商务型公寓，并且已购买的的通州区商务公寓将计入家庭住房套数。

另外，该通知还规定，新建商业、办公项目应该按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出后，仍须出售给企事业单位或社会组织。换句话说，就是新建商业、办公项目不对个人出售。该通知发布前由家庭或个人购买的再次出售时，可按原规定执行。

事实上，该通知将商务型公寓与商住做了明确区分，即个人仍可以购买商务型公寓，但需符合上述住房及纳税要求；而商业、办公类项目将严禁出售给个人。

注意，这里的商业、办公类项目针对的才是我们所说的“商住类”项目。

那么，商务型公寓与商住类项目的区别在哪里，严格来说应从土地用地性质来划分。

根据我国城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，我国用地性质大致分为2大类、9中类和14小类，其中有明确规定居住用地R和商业服务业设施用地B的区别。

简单来说，商务公寓的产权性质为商务公寓，非纯写字楼，本质上是居住属性为主，兼具商务办公条件；而商住类项目，前身是商住类商业、办公项目，用地性质为商业服务业设施用地，以商业办公立项，以商业办公形式审批，验收后再改成居住功能的用房。

而从通州作为北京城市副中心的角度来说，是落实京津冀协同发展这一国家战略的重要内容，产业发展尤为重要，因此抑制非住宅类的商业、办公项目炒作，保持通州房地产市场健康稳定发展，让“商住楼”回归承载业态、为产业发展服务的本质就显得尤为紧要。

中原地产数据显示，在北京历史出让的通州运河核心区地块大约10宗地块中，类型为F3类用地，其中商务型公寓楼总体比例占市场潜在供应大约在10%左右。

“通州库存的商改住项目数量在6000套左右，整体看这些项目将受到影响。”中原地产首席分析师张大伟表示，因为要求企业购买，将影响起码60-80%的成交。

成交数据显示，四月份通州商住房卖出5016套， 环比3月份1272套的成交量猛增近4000套，个别商住类项目均价最高达到4.5万元每平米。

去年8月通州区出台《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》后，通州纯住宅成交大幅受限，导致商住类住房成交过热，而早在去年9、10月份，就出现了不成文的对商住市场的限购规定，包括不能分割销售，单套成交面积必须要大等等限售条件。

但随后该限制条件有所放宽，通州商住类产品成交再次出现过热势头，另据媒体报道，目前通州商品房可售住宅仅5538套，处于历史低位，相比去年初的1.2万套，下降了一半多，在此背景下，如不加控制，通州楼市极有可能出现失控的情况。

上个月大卖的某通州区商住项目开发商对和讯房产表示，“通州商住限购后，短期内销量将大受影响，但预售价格等方面不会有太大调整，不过去化方式会有所改变，有可能改售为租，这也符合今天国务院会议上提到的鼓励发展租房市场的政策。”