营改增落地长沙 二手房交易降温

5月3日上午，长沙市二手房交易中心，一些市民在办理二手房交易手续。

5月3日，是营改增试点范围正式扩围后的第一个工作日，长沙市二手房交易登记中心人头攒动，2楼服务大厅内等待区域座位上坐满了等待办理业务的市民。不过，这个场面对保安朱振来说，已是“小巫见大巫”了：“这还不算最多的，相比四月中下旬已经好很多了。”

5月1日起，营改增试点范围正式扩围至建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。此前，由于营改增试点扩围而可能给二手房交易带来影响的传言导致二手房交易中心“挤破头”的现象开始降温。

二手房交易市场人流降温

在长沙市二手房交易登记中心2楼服务大厅入口处，一张落款为“二手房交易登记中心”、由A4纸打印的公告十分显眼，“由于近日前来办理过户的人数众多，为缓解大厅压力，从即日起，全天号码从早上8点10分开始发放，放完即止。”

5月3日，记者在长沙市二手房交易登记中心现场服务咨询台了解到，每天限量为130个服务号，上午11时，仍有当天的业务号码可以领取，当天业务办理叫号刚过40，与节前的火爆场景形成对比。

朱振说，虽然每天排号为130个，但前来办理业务的远不止130人，买卖双方家人、房产中介公司等等，一桩业务最少有四五人到场，节前的业务最高峰时，服务大厅内满满挤着的都是人，压力很大。

“4月中旬到月底，想赶在五一之前排号过户的人每天都是爆满，早上四点多便有人开始排队拿号。”长沙一房地产中介公司二手房交易经纪人胡先生如是说。

一位前来咨询房产过户相关事宜的女士就表示，由于对“营改增”的具体内容并不了解，自己也曾想赶在节前将房产过户办理好，但由于工作的原因没法早来排队，于是才拖到了这个时候，“不过，好在新政实施对二手房交易的影响并不如之前传闻的那样，现在排队情况没那么恐怖了。”

“要多交个‘增值税’”系误读

“如果赶在五一之前过户，不用交5.6%的增值税及附加税。”有打算购入二手房计划的李先生告诉记者，在节前，当他向长沙市内部分房地产中介公司咨询二手房房源等一些相关信息时，有房产经纪人这样告诉他。

“营改增”试点扩围的消息传出后，在长沙市二手房交易市场上，一些房地产中介商为推动销售，曾经向客户传递了类似的看法和言论。

一位正在交易中心为顾客办理过户手续的房产中介经理人称，“本来年后就是传统的成交高峰期，加上5月新政推行，普通市民都不太清楚这个政策具体是怎么回事，大家都只是听说多了个增值税，以讹传讹，很多人就以为新政之后要多交税，所以不少本来犹豫不决的都赶在五一前敲定交易。”

采访中，记者了解到，在五一之前办理二手房交易过户的市民当中，不少是买房合同已经签好但一直未过户的，税改新政传出后，不少市民赶搭“末班车”，可谓是与时间赛跑。

在旧版二手房交易登记中心税务咨询服务窗口出具的《房屋情况税率表》上，记者看到，按交易面积、购买年限的不同，卖方与买方需要承担的税费包括营业税、个人所得税以及契税三个部分，而营改增正式实行后，二手房交易税收政策中需缴纳的税种则变更为增值税及附加、个人所得税及契税。

“新政推行，并非如传言的二手房交易会多交税，相反会有一定程度的减少，准确地说应该是一个减税红利。”28号税务咨询服务窗口工作人员称，大体来说，市民所需缴纳的二手房交易税收为新政推行前9.5折左右。

算账

二手房交易可享减税红利

5月3日，长沙市地税局有关负责人对记者解释称，“营改增”后，过去二手房营业税的征税政策和免税政策进行了平移，过去征营业税税率(征收率)5%，现在改为征增值税税率(征收率)还是5%，税率保持不变，但是税负减少了，“增值税按不含税价乘以5%，营业税是按含税价乘以5%。”这也就是说，被囊括在增值税缴纳范围内的二手房交易将可享受减税红利。

据他介绍，个人购房(购买住房)不满2年进行交易的情况下，过去应缴税额直接按购买方支付价款的5%计算，营改增后，实际应扣缴(应缴)税额=购买方支付的价款÷(1+税率(5%))×税率(5%)，同等条件下税收成本为4.76%(节约0.24%)。

这也就是说，市民100万的房产(住房)转让，将可以少缴税(增值税)2400元。

另外，持有时间超过2年的住房进行交易，免征可令税费成本降至为零(营改增前免征营业税，营改增后仍然免征增值税)。

上述接受采访的房产中介经理人也表示，税收新政“营改增”的影响范围主要为购买不足两年的个人住宅，而目前在长沙的二手房交易市场上，多数房源均为超过2年时限，原本就在“免征”的范畴内，因此对大部分未打算购置“新房二手房”的购买者而言，新政推行的影响并不会如想象中大，节前出现的“蜂拥过户”景象，主要也是由于部分不良中介及卖方的“炒作行为”。

连线

我省已有10个行业营改增

5月1日起，我国营改增试点扩围正式落地，增值税制度将更加规范，此次新政，在原有试点行业的基础上新增了建筑业、房地产业、生活服务业和金融业四大行业。

在财务部、国家税务总局联合公布的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》中，对新试点的行业“如何改”进行了规定。记者注意到，对建筑业说，一般纳税人征收11%增值税，小规模纳税人可选择简易计税方法，征收3%增值税;房地产企业征收11%增值税，个人购买不足2年的住房对外销售，按5%全额征收增值税，个人购买2年以上住房对外销售，免征增值税;生活服务业的企业将被征收6%增值税，免税项目包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务;金融业也将被征收6%增值税，免税项目包括金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、国债地方债、央行对金融机构贷款的利息收入等内容。

在此前的新闻通气会上，省财政厅副厅长欧阳煌表示，营改增试点全面推开实行的过程中，将确保所有行业税负只减不增，绝大部分企业税负有不同程度下降，这将是湖南近年来规模最大的一次减税。

数据显示，2013年，营改增开始在我省进行试点，截至2015年底，我省营改增试点纳税人共计10.1万户，累计实现减税105亿元，2013年以来，我省营改增试点已覆盖“3+7”个行业，即交通运输业、邮政业、电信业3个大类行业和研发技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁、鉴证咨询、广播影视7个现代服务业。

延伸

“营改增”后，发票变脸

5月2日晚，在四方坪附近一家餐馆就餐的罗女士一顿饭开销共计86元。她表示，在传统的“抹零头”和“开发票”之间，店家最后选择开发票让她有点意外。店家表示，“不能少那么多，小本生意划不来。”在罗女士出具的发票上记者看到，共计86元的消费中，“金额”显示为80.84元，税额则为5.16元。

记者了解到，营改增后，消费者拿到的餐饮企业开具的发票与过去的发票有了变化，如监制章由“地税局监制”改为“国税局监制”加盖国税监制章，而由于增值税为价外税，因此发票上“金额”和“税额”会分开显示，两者合计则是消费者的实际消费金额。

“与过去仅标注消费金额不同，增值税发票将税费和消费金额进行了分开标注，除了知道自己总共花了多少钱外，一顿饭交了多少税也心中有数，也挺好的。”罗女士表示。

(来源：三湘都市报)